开门做生意，首要的问题是需要一个经营场所。自己买房子，对于多数初创型的公司老板而言，只能是奢望。退而求其次，只能是租房。租房过程中，最常碰到的又是个人房东。

　　与个人房东(出租的商铺)洽谈租金时，房东基本都会要求“净租金”，即所有与房屋租赁相关的税费概不负责，一律由承租人负担，而且通常都会在租赁合同中予以明示。

　　双方谈妥后，出租人(房产在北京)和承租人签订合同，约定月租金35000元，相关税费由承租人负担，签字画押后各自留存。

　　执行合同中，承租人按时支付租金，出租人到主管税务机关(或税务机关指定地)代开发票。

　　一、北京市关于个人出租房屋核定征税的规定

　　1、出租住房

　　北京地税局2018年5月4日答复(http://shiju.tax861.gov.cn/nsfw/rdwt/display.asp?more_id=1637146)：个人出租房屋(住房)综合征收率为5%。月租金收入在31500元以上的，地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括增值税、房产税和个人所得税的完税证明;月租金收入在31500元(含)以下的，地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。

　　2、出租非住房

　　北京地税局2018年5月7日答复(http://shiju.tax861.gov.cn/nsfw/rdwt/display.asp?more_id=1637264)：个人出租房屋(非住房)月租金收入在31500元以上的，综合征收率为12%。地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括增值税、房产税和个人所得税的完税证明。

　　个人出租房屋(非住房)月租金收入在31500元(含)以下的，综合征收率为7%。地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。

　　二、税款计算

　　《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)款第5项规定，其他个人出租其取得的不动产(不含住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。

　　按照上述规定，每次代开发票时，承租人需替出租人缴纳4000元的税费。计算方法如下：

　　应负担税额=35000÷(1+5%)×12%=4000元

　　承租人把税交了之后取得四份凭证，一份是抬头为承租人的35000元租金发票，另外三份是抬头为出租人的增值税、房产税和个人所得税完税证明共4000元。

　　三、替出租人负担税款可否在承租人税前扣除

　　《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定：企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。

　　企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

　　那么承租人替出租人缴纳税款4000元是与承租人取得收入有关的、合理的支出吗?关于这个问题，仁者见仁，智者见智。

　　本文观点认为，承租人替出租人负担的税款未包括在租金内，该款项是承租人替出租人缴纳的本应由出租人负担的税款，属于与生产经营无关的支出，税前不得列支。

　　四、如何在合同中规避

　　解决问题的办法不是在模糊的问题上争论不休，而是要转变思路，换一种方式绕开争执，从根本上解决问题。

　　如上述案例，双方谈妥税后租金为35000元，那么在合同中所列示的租金应按下列公式计算：

　　合同列示租金额-合同列示租金额÷(1+5%)×12%=35000

　　合同列示租金额=39516.13元

　　在签订合同时，约定月租金39516.13元，有关税费由4516.13元【39516.13÷(1+5%)×12%】出租人自行缴纳(实际还是承租人出钱)。这样出租人缴纳税费后，最后实际得到的租金还是35000元(39516.13-4516.13)。

　　在这种情况下，出租人到税务机关代开发票，发票显示的租金额为39516.13元，承租人取得该发票即可全额列支。

　　五、有关会计处理

　　支付租金并取得租金发票时：

　　借：管理费用——租金 39516.13

　　贷：银行存款 35000

　　其他应付款 4516.13

　　替出租人缴纳税款时：

　　借：其他应付款 4516.13

　　贷：银行存款 4516.13.如果想了解更多高端内容可参加理臣财务经理培训班，或者登陆理臣教育网学习!