业务案例

　　张老板准备购置一套办公室，价格1000万元(营改增之后)，土地使用证面积1000平方米，目前正在考虑，到底是以公司的名义购买还是以张老板个人的名义购买，再租赁给公司使用。如果以租赁给公司的话，租金按40万一年计算。

　　对现在和未来在纳税上有什么区别?

　　涉税分析

　　一、购置环节

　　1、增值税=1000/(1+10%)*10%=90.91万元

　　(1)以公司名义购买，可以抵扣税金90.91万元;

　　(2)以个人名义购买，不可以抵扣税金;

　　2、契税=1000/(1+10%)*3%=27.27万元

　　(1)以公司名义购买，需要承担27.27万元;

　　(2)以个人名义购买，需要承担27.27万元;

　　二、运营环节

　　1、公司名下的房产，需要缴纳的税收

　　(1)房产税=1000/(1+10%)*(1-30%)*1.2%=7.64万元/年

　　(2)土地使用税=(1000*6)/10000=0.6万元/年

　　(3)影响企业所得税=1000/(1+10%)/30年*25%=7.58万元

　　2、个人名下的房产，出租给公司涉税

　　假设税前租金为：40万元

　　(1)应纳增值税=40/(1+5%)*5%=1.9万元

　　(2)应纳城市维护建设税=40/(1+5%)*5%*7%=0.13万元

　　(3)应纳教育费附加=40/(1+5%)*5%*3%=0.06万元

　　(4)应纳地方教育费附加=40/(1+5%)*5%*2%=0.04万元

　　(5)应纳房产税=40/(1+5%)*12%=4.57万元

　　(6)应纳印花税=40/(1+5%)*0.1%=0.04万元

　　(7)应纳个人所得税=40/(1+5%)*(1-20%)*20%=6.1万元

　　(8)土地使用税=(1000*6)/10000=0.6万元/年

　　(9)个人房产出租给企业，对企业税收的影响：

　　A.增值税影响=40/(1+5%)*5%=1.9万元

　　B.企业所得税影响=40/(1+5%)*30*25%=285.71万元

　　三、转让环节

　　1、公司名下的房产，对外转让取得转让收入1500万元

　　(1)增值税=1500/(1+10%)*10%=136.36万元

　　(2)缴纳企业所得税=1500/(1+10%)*25%=340.91万元

　　2、个人名下的房产，对外转让取得转让收入1500万元

　　(1)增值税=(1500-1000)/(1+10%)*5%=22.73万元

　　(2)缴纳个人所得税

　　=((1500-1000)/(1+10%)-1000/(1+10%)*3%)*20%=85.45万元

　　四、综合税收

　　1、公司名下房产承担的税收

　　=136.36-90.91+340.91-7.58*30+27.27+(7.64+0.6)*30-(7.64+0.6)*30*25%=371.63万元;

　　2、个人名下房产承担的税收

　　=22.73+85.45+(1.9+0.13+0.06+0.04+4.57+0.04+6.1+0.6)*30+27.27-1.9*30-285.71=195.94万元;

　　通过对以上的税负分析，我们不难发现，如果房产挂在个人名下比挂在公司名下税负更低(未考虑小税种的影响)。

　　如果不考虑房产按揭、银行贷款等方面的因素影响，以个人的名义购买办公用房税负更低。想要提升自己会计水平的同学，乐意参加理臣会计实操课程，通过3个月学习就能获得1-2年专业会计的实操经验。