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首页 > 税务管理 > 纳税指南 > 房地产企业增值税全程会计处理
房地产企业增值税全程会计处理
来源:综合整理 编辑:理臣君 2018-06-09 622

  营改增已经一年多了,经常有人询问增值税的会计处理问题,今天就专题聊聊增值税会计处理。

  首先,谈谈我对会计科目的认识。

  一、会计做账有法,但无定法。

  会计做账,是通过“借贷”科目以及记账凭证来反映真实的经济业务,类似我们通过照片、投影机等工具,进行情景再现。因此,会计尽可能利用“会计科目”真实、完整反映经济业务。但是,经济业务的复杂性以及个体差异,我们不一定要求所有的会计人员统一做账手法。

  二、税法是针对经济业务征税,不是针对会计科目征税。

  明白了这个道理,我们就不要固执的认为:收到购房款计入“其他应付款”就不预缴增值税了。不论如何会计处理,均不能改变购房款缴纳增值税的属性。

  其次,我们通过具体案例,与大家展开分析。

  案例【1】

  金穗源房地产企业2017年8月份收到购房款100万元,该项目被认定为“老项目”。不考虑其他因素。增值税会计处理:

  1、收到预收款

  借:银行存款100

  贷:预收账款100

  2、预缴增值税

  借:应交税费—预缴增值税—老项目2.86

  贷:银行存款2.86

  预缴增值税计算过程:100 /(1+5%)* 3% = 2.86

  3、缴纳城建税等

  借:应交税费—应交城建税

  —土地增值税预交

  —教育附加等

  贷:银行存款

  4、月末将城建税等结转当期损益

  借:税金及附加

  贷:应交税费—应交城建税

  —土地增值税

  —教育附加等

  5、将来确认收入的时候

  借:预收账款100

  贷:主营业务收入95.24

  应交税费—未交增值税—老项目4.76

  应交增值税计算过程:100 /(1 + 5%)* 5% = 4.76

  6、预缴增值税结转至“未交增值税”

  借:应交税费—未交增值税—老项目2.86

  贷:应交税费—预缴增值税—老项目2.86

  7、补缴增值税

  借:应交税费—未交增值税—老项目(4.76 – 2.86)= 1.9

  贷:银行存款1.9

  计算过程:补缴增值税(应交增值税4.76 – 预缴增值税2.86)= 1.9

  8、同时计算城建税、教育附加等,计入“税金及附加”科目,计入当期损益。

  案例【2】

  金穗源房地产企业2017年8月份收到购房款100万元,该项目被认定为“新项目”。确认收入确认递减的土地成本是30万元。不考虑其他因素。增值税会计处理:

  1、收到预收款时

  借:银行存款100

  贷:预收账款100

  2、预缴增值税

  借:应交税费—预缴增值税—老项目2.70

  贷:银行存款2.70

  预缴增值税计算过程:100 /(1 + 11%)* 3% = 2.70

  3、缴纳城建税等

  借:应交税费—应交城建税

  —土地增值税预交

  —教育附加等

  贷:银行存款

  4、月末将城建税等结转当期损益

  借:税金及附加

  贷:应交税费—应交城建税

  —土地增值税

  —教育附加等

  5-1、将来确认收入的时候

  借:预收账款100

  贷:主营业务收入90.09

  应交税费—应交增值税(销项税额)—新项目9.91

  增值税计算过程:100 /(1 + 11%)* 11% = 9.91

  5-2、土地成本差额纳税的问题

  扣除当期销售房地产项目对应的土地价款

  借:应交税费—应交增值税(销项税额抵减)2.97

  贷:主营业务成本 2.97

  计算过程:

  {100 /(1 + 11%)* 11%}–(100 –30)/(1 + 11%)* 11%

  =2.97

  接下来,进项、销项递减的时候,要区分为三种情况进行会计处理:

  第一种情况:

  6、假设没有进项税额

  借:应交税费—应交增值税(转出未交增值税)9.91

  贷:应交税费—未交增值税9.91

  7、同时,将预缴的增值税转入“未交增值税”

  借:应交税费—未交增值税—新项目2.7

  贷:应交税费—预缴增值税—新项目2.7

  8、补缴差额增值税

  借:应交税费—未交增值税—新项目7.21

  贷:银行存款7.21

  增值税计算过程:销项9.91 – 预缴增值税2.7 = 7.21

  9、同时计算城建税等,计入“税金及附加”科目,计入当期损益。

  第二种情况:

  6、假设可以抵扣进项税额是5万元

  借:应交税费—应交增值税(转出未交增值税)4.91

  贷:应交税费—未交增值税4.91

  增值税计算过程:销项9.91 – 进项5 = 4.91万元

  7、同时,将预缴的增值税转入“未交增值税”

  借:应交税费—未交增值税—新项目2.7

  贷:应交税费—预缴增值税—新项目2.7

  8、补缴差额增值税

  借:应交税费—未交增值税—新项目2.21

  贷:银行存款2.21

  增值税计算过程:销项9.91 – 进项5 – 预缴增值税2.7 = 2.21

  9、同时计算城建税等,计入“税金及附加”科目,计入当期损益。

  第三种情况:

  假设可以抵扣的进项余额是15万元,则不需做会计处理,应交税费—应交增值税余额是5.09(15 – 9.91)万元。

  提示:同时将预缴的增值税转入“未交增值税”。

  借:应交税费—未交增值税—新项目2.7

  贷:应交税费—预缴增值税—新项目2.7

  其他分录同上。如果想了解更多高端内容可参加理臣财务经理培训班,或者登陆理臣教育网学习!

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