私房出租首先要区分是非住房的(商铺、写字间、厂房等)，还是住房，因为二者是税负是有很大差别的，个人出租住房可享受税收优惠。私房出租涉及的税种有哪些呢?个人所得税、增值税、房产税、土地使用税、印花税、地方附加税。
假设：房屋是2016年5月1日前建成的，2016年11月租金收入96000元，占地面积300平方米，所在地的土地使用税每平方米10元，城市维护建设税税率为7%，按非住房与住房分别计算应交的各项税费：
一、非住房：
含税收入换算成不含税收入=96000/(1+5%)=91,428.57(元)
增值税：91,428.57*5%=4571.43(元)
城建税：4571.43*7%=320.00(元)
教育费附加：4571.43*3%=137.14(元)
地方教育费附加：4571.43*2%=91.43(元)
房产税：91,428.57*12%=10971.43(元)
土地使用税：300*10=3000(元)
印花税：96000*0.1%=96(元)
个人所得税=(含税收入-各项税费)*(1-20%)*20%
=(96000-4671.43-320-137.14-91.43-10971.43-3000-96)*0.8*0.2
= 12290.01(元)
以上共计：31477.44元，税负达32.79%。
二、住房：
首先，我们先来了解相关优惠政策----《财政部 国家税务总局
关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)文件的第二点：支持住房租赁市场发展的税收政策：
(一)对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
(二)对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
(三)对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。当然，营改增之后，个人出租住房要交增值税，个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收(《国家税务总局
关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》 国家税务总局公告2016年第23号)
含税收入换算成不含税收入=96000/(1+5%)=91,428.57(元)
增值税：91,428.57*1.5%=1371.43(元)
城建税：1371.43*7%=96.00(元)
教育费附加：1371.43*3%=41.14(元)
地方教育费附加：1371.43*2%=27.43(元)
房产税：不含税租金收入*4%=(租金收入-增值税税额)
=(96000-1371.43)*4%=3785.14(元)
土地使用税：免征
印花税：免征
个人所得税=(租金收入-各项税费)*(1-20%)*10%
=(96000-1371.43-96.00-41.14-27.43-3785.14)*0.8*0.1
= 7254.31.01(元)
以上共计：12575.45元，税负达13.10%。
李亚
中国企业联合会管理咨询委员会副主任，中国企业管理咨询专家，中国民营企业发展研究中心特约顾问，泉州市企业管理专家团高级专家。
方志祥
理臣资深讲师、知名财税专家、注册会计师、注册税务师，《前沿讲座》特聘讲师
周合兵
理臣资深讲师、财务管理专家、注册会计师、注册税务师
葛江静
理臣高级讲师、中级经济师、中级会计师、注册税务师、注册会计师
