出租房屋，提供装修及配套实施的相关问题

　　背景：A 公司将自持办公楼的一部分出租给 B 经营餐饮服务，租赁协议主要条款约定：

　　1、租赁期限为 15 年;

　　2、租金由两方面构成为：①房屋租金为每年 30 万元;

　　②管理费按照 B 营业额的 8%收取(由于 A 出资装修并提供经营设施)。

　　3、租赁期间，A 出资提供配套的设施设备，B 按照 A 的要求使用这些设备设施，同时 B 负责管理维护，维护费用由B 承担。

　　A 按照协议要求对房屋进行装修(包括房屋整体装修、水热气管道及厨房的装修以及各种装饰用品)已达到可进行

　　餐饮经营条件，装修及配套设施支出合计 200 万元。

　　①A 为向 B 出租房屋用于餐饮经营，发生的装修及配套设施支出，应当如何处理?是否可以确认为固定资产?

　　②A 在计算缴纳房产税时，收取的管理费是否作为租金收入的基数?

　　解决方法：

　　1、该装修应确认为一项固定资产，在约定的租赁年限和这些装修本身的可使用年限两者中的较短年限内计提折旧，折旧额计入租赁成本。

　　2、建议关注租金和管理费各自的公允性，特别是房屋租金是否与周边类似房屋的市场租金水平相同，否则存在被主管税务机关进行纳税调整(将全部或部分管理费视同租金)的可能性。因为这些装修形成的房屋附属设施在从价计征房产税的情况下需计入计税基数，相应地在从租计证的情况下，作为这些附属设施成本回收方式的管理费被要求纳入计税基数的可能性同样存在。