在线客服

电话客服

电话客服
400-835-0088

APP下载

APP下载

预约听课

预约听课

返回顶部

首页 > 财务管理 > 财务管理 > 一家房企的财务管理样本:如何通过高效的运营抓住风口,布局未来?
一家房企的财务管理样本:如何通过高效的运营抓住风口,布局未来?
来源:21世纪经济报道 编辑:21世纪经济报道 2017-11-16 152

明者因时而变,知者随事而制。——(汉)桓宽

在对的时候做对的事,往往能事半功倍。聪明的企业会选择这么做。

2016年以来,特色小镇的风口骤起,利好政策接连出台;今年初,“特色小城镇”概念首次被写入政府工作报告。特色小镇是我国城镇化发展过程中的一项重要战略。企业、资本、机构对其的关注度迅速上升,而新模式,意味着新的利润增长点。


不言而喻,距离这个风口最近的房地产行业纷纷行动了。你看:

从绿城“解放”出来的宋卫平不甘寂寞,雄心勃勃的提出了“百镇万亿计划”:十年时间造出100个小镇,实现一万亿的销售额。

今年4月,绿地正式将特色小镇纳入2017年四大重点战略,即绿地的特色小镇大盘战略。

一直以“文化+旅游+城镇化”为核心的华侨城,在新模式助推下,2016年,华侨城城镇化项目在广东、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地。

以“产城融合”的开发模式逆袭房地产行业的华夏幸福则专门成立了特色小镇集团,并计划未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。

如此等等,不一而足。

无独有偶,11月6日,一个单独项目即投资500亿的体育产业特色小镇项目在威海签约。签约方是香港上市企业雅居乐集团、中国第一位乒乓球大满贯得主刘国梁、乒乓球奥运冠军王楠及其丈夫和威海市南海新区。根据协议,雅居乐将斥资500亿打造体育产业特色小镇,以“全民体育”、“全民健身”、“全民参与”为理念,以专业体育培训服务为支撑,导入优质运动导师资源、国际性体育教育平台,打造优质体育后备人才培育基地。同时,刘国梁担任雅居乐体育产业总顾问及负责全民体育小镇项目规划设计。

据了解,该体育小镇包括3个核心产业,即体育培训服务、体育竞赛表演、健身休闲旅游;同时衍生2个延伸产业,即动康复养生和休闲文体旅游。最终,整个小镇和产业的运营将通过“主题酒店平台”和“优质教育平台”2个平台形成支撑。

一个体育特色小镇的大概轮廓勾勒出来的了。那么,和刘国梁合作的这家企业——雅居乐集团,是一个怎样的企业?

在大型房企之中,雅居乐相对低调。据公开资料显示,雅居乐集团于1992年成立于广东中山,由创始人陈卓林创办,发展至今25年,公司于2005年在香港主板上市,目前有超过1500亿的资产,拥有16000多员工的大型民营企业集团。2016年,雅居乐地产更名为雅居乐集团,从“以地产为重”调整为“以地产为主,多元业务发展”的战略模式,目前有地产、雅生活、环保、教育、建设五大产业集团。

即便如此,还是有人会问,为何雅居乐有底气在威海的一个新区造一个体育特色小镇?

其实,这并非没有由头。在地产圈内,雅居乐一直被称为“旅游地产的标杆”,海南清水湾就是一个非常经典的项目。早在2005年,位于海南岛东南沿海的12公里海岸线还是一片天然的荒地,海南陵水县政府将其调整修编为旅游景区,土地开发面积约2万亩。2005年底,曾有多个地产商均有意开发,但最终都放弃了,而陈卓林将其收入囊中。“那个时候国内很少有企业意识到这条海岸线所延伸出的黄金价值。” 这需要远见,当然,也需要策略。

曾有人设想,同样位于海滨的威海体育小镇,会不会是雅居乐的第二个清水湾呢?

事实上,每一个企业都有不一样的发展之路,看得到的产业布局背后,独具特色的投资策略才是企业持续稳定发展的关键点。雅居乐是经过怎样的发展,才有今天的规模,在这些年的扩张之中,是哪些因素让它节节上升的?它有着怎样的投资策略?这个问题值得研究。

一个稳健的财务管理样本:

风险可控、现金为王

在房企同行中,雅居乐看起来似乎更加务实。为什么这么说

“除了保持规模稳步增长,我们更重视提升质量和品牌,选择开发优质项目,保持规模和利润的平衡。”雅居乐集团控股有限公司副总裁潘智勇曾经说。

说起雅居乐最擅长的建设管理和持续运营,那就绕不开雅居乐集团对于投资的策略以及其对于风险的把控能力。

1、稳中求进,风险可控

如何通过优化投资,实现自身的财务目标,是很多企业一直在追求的事儿。

在这一方面,雅居乐有它自己的一套。

而最为关键的是,雅居乐从财务成本、投资风险和投资前后进行风险控制:

(1) 财务成本可控,均衡投资,每月安排一定的投资额度,综合平衡投资成本;时间安排节奏合理可控,避免集中大规模的资金支出,控制财务风险。

(2)投资风险可控,投资方式多样,招拍挂、收并购、产业带动、合作经营等各种投资方式综合发展。

(3)投前投后平衡,在全套投资规则制度的把控下,投前投后均合规有序进行,避免顾此失彼,使投资更加稳健,更有保障。

2、低负债率,低融资成本

财务管理是企业管理的核心 ,已是企业家和经济界人士的共识。资金是企业的“血液”。企业资金运动的特点是循环往复地“流动”。资金活 ,生产经营就活 ,一“活”带百“活” ,一“通”就百“通”。如果资金不流动 ,就会“沉淀”与“流失” ,得不到补偿增值。而这些,在房地产企业的运作中,则显得更为重要。

据雅居乐的财报数据显示,雅居乐集团2017年上半年预售金额404亿元,同比增长42%;而同期的净利润达到23亿元,同比增长130%。销售费用、管理费用占签约额的比例从2016年的7%下降到上半年的4%;加权平均利息成本从2016年的7.64%下降到上半年的6.35%。

更为重要的是,数据显示雅居乐的财务表现稳健。资产负债率69%,低于同行业平均水平;现金293亿元,上升31%,净债比0.51,维持在同业低位。数据甚为亮眼。

最近,兴业证券在研报中对雅居乐集团进行研究称,“截至 2017 年中期,公司净负债率达到 51%,仍然处于行业较低水平,公司持有现金 293 亿元,同比提升 31%。期内,公司成功赎回了人民币20亿元的 6.5%优先票据和 7 亿美元的 9.875%优先票据,平均融资成本下降至 6.35%,预计未来还将进一步下行。 ”

3、现金为王,降低杠杆

雅居乐集团控股有限公司副总裁潘智勇在分享公司财务管理的经验时表示,雅居乐财务管理的指导思想是:服务集团战略,提效率、强管理、控风险,确保财务合规、稳健运行。主要实行四项措施:

一是现金大集中。“我们是现金为王。很多企业不是没有利润死亡的,往往是没有现金死亡的。所以我们对全集团是严管,现金统一管理。确保在任何时间点,整个集团的现金是不会低于总资产的10%,这是一个铁的要求。”潘智勇如是说。

二是负债控规模。潘智勇表示:“雅居乐不是一个高杠杆的企业,基本上资产负债率不超过70%~75%,净债比不会超过1.2这个比例,这样可以确保有一个比较健康的负债规模,促进企业的稳定发展。”据相关媒体统计及各企业上半年财报显示,上半年中国前十大房地产公司资产负债率平均达到80%,负债规模控制的最好的中海发展负债率达57%,而负债最高的一家高达92%。

三是成本强约束。对土地成本、建安成本、营销费用和管理费用等分类明确管控标准,细化考核措施,严控超预算行为。

四是管理精细化。上线全面预算、财务管理、现金管理、成本测算、费用管控等五大科技系统,制定清晰的财务操作手册,明确每一个岗位责任、流程、授权。

现金流与融资平衡术

今年以来,各种调控措施持续加码,房地产企业资金管理面临更大的压力。而如何能在压力之下取得发展,就很考验一个企业的投融资能力了。在今年的大环境下,雅居乐之所以能够在保证平稳的情况下有较为快速的发展,主要是因为有全面的资金安排确保稳健的资金来源。

“现金为王”的理念使得雅居乐更加关心企业的活血流动,为避免房地产企业的“大忌”,出现资金链风险,拥有 20多年从事金融投资、风险管理经验的潘智勇表示主要就是“两手抓”:

第一、紧抓销售回款:销售回款率每年达到90%。

第二、多渠道的融资:全渠道、全方式、全球化的融资。

而对于融资的平衡术,雅居乐这“四个相结合”值得借鉴:

一是直接融资和间接融资相结合。除了在银行开发贷、并购贷、经营性物业贷等领域开展间接融资外,在公开市场也进行了融资,先后发行了熊猫债、公司债、物业ABS、购房尾款ABS、永续债、优先票据等证券化产品,同时,雅生活正在进行IPO融资。

二是境内外和本外币相结合。积极利用香港上市平台资源,大力开展境内外联动融资。目前,雅居乐境内外融资比例6:4,分散融资风险。

三是长期融资和短期融资相结合。2017年上半年雅居乐长期借款和短期借款的比例为6:4。

四是传统和创新相结合。一方面与传统商业银行继续开展长期合作,另一方面积极探索通过信托、证券、基金等渠道进行融资。

未来已来,百年老店的目标如何实现?

雅居乐主席陈卓林曾说,雅居乐的目标是做成百年老店。

企业的多元化发展对大多数企业来说都是一种不可逆的趋势,对雅居乐集团也不例外,如今在“1+N“的战略布局下,已布局了雅生活、环保教育和建设等业务板块。

陈卓林对于雅居乐的多元化业绩,提出了更为明确的目标。“未来三至五年,四大产业占整个集团业绩一半就非常好了。”

这其中,我们可以重点看看表现亮眼的雅生活。在今年6月30日, 绿地控股(600606.SH)公告称,将绿地物业100%股权以10亿元的价格转让给雅居乐物业;同时,绿地与雅居乐物业结成战略性合作伙伴,支持雅居乐物业未来物业管理及各类社区增值服务的快速发展。双方达成共识,绿地后续开发的房地产项目将以雅居乐物业作为优先级物业合作商。自2018年1月1日起至2022年12月31日五年内,在符合所适用的全部法律、法规、规则的前提下,绿地集团每年将向雅生活集团提供1000万平方米物业服务面积及其他方面支持。

9月14日,雅居乐雅生活服务股份有限公司正式就申请上市及获准买卖,向香港联交所递交上市申请表格。公告披露,截至9月14日,建议分拆持股72%附属雅生活之股份在联交所主板独立上市,并已获联交所確认可进行建议分拆。完成后,雅居乐预期将拥有雅生活不少于50%权益,雅生活将仍然为雅居乐的附属公司。

雅居乐主席陈卓林曾说,雅居乐的目标是做成百年老店。而在主营业务地产板块,雅居乐同样有原则性的部署。潘智勇说,雅居乐将通过五个加强,确保地产业务的业绩成长。

一是加强土地储备。今年以来雅居乐新增土地528多万平米,货值约1000亿,重点是,土地还主要分布在现在正处于如火如荼建设中的粤港澳大湾区,以及其他热点区域。

二是加强创新业态。雅居乐今年在长租物业、产业小镇、城市更新方面开展研究和实践。

三是加强机制激励。如何激发员工的工作积极性和热情?雅居乐开始实施合伙人跟投制度,将项目运营效益与员工个人收益直接挂钩,陈卓林表示,制度是一种利益共享的机制,能够吸引人才,将员工与企业的利益更加紧密地联系在一起,这是可持续的发展模式。

四是加强人才储备。今年巡回全国知名高校进行招聘,推出“将才计划”,培育人才,建设专才梯队。

五是加强运营管理。在保证质量、坚持品质的前提下,适当提前开发节点,加快周转速度,一类城市周转速度提升至12个月,二类城市周转速度提升至9-10个月。

一个企业有其自有的发展路径,在当前资金趋紧的大环境之下,如果还是继续抬高杠杆,忽视居高不下的负债率,是相当危险的。在大房企之中,雅居乐集团有着较低的负债率和较高的现金流,显现了其资本运作的稳健性,这是一个不容忽视的优势所在。

2017年已经接近尾声,在很多人眼里,2017年是房地产的分水岭。而在接下来的房地产的下半场中,稳健的财务状况,或将助力地产商后续持续地发力,接下来谁将“笑傲江湖”?我们拭目以待。


从财务人员到财务经理的转变是许多从事财务工作的人必须经历的一个过程!做好财务经理并不简单,不仅仅要有过硬的专业能力,管理和协调能力也要能够跟得上。为帮助解决财务经理面临的各种问题,理臣教育携手上百位会计考证名师、实战专家,把脉当前职称考试规律,立足当前会计从业需求,整合15年来的财税培训经验,开设了财务经理特训营,从企业现实需求出发解决痛点,通过3天2夜封闭授课,让您全面掌握财务经理核心实战能力,为企业挖掘更多效益。点击查看更多课程详情

快速快乐学财务,理臣财务经理培训帮你角色定位,成为行家里手更多精彩内容,请关注理臣教育官网

相关推荐
相关资讯
更多
初级会计导航
考试资讯
辅导课程
考试资料
考试题库